1. Définir votre projet avant de commencer

• Quel type de propriété souhaitez-vous acheter ?
• Dans quelle région ?
• À quel horizon : moins d’un an, 1 à 3 ans, ou plus ?
• Achèterez-vous seul ou avec une autre personne ?
• Quel paiement mensuel serait confortable pour votre budget ?

2. Évaluer votre capacité financière

Avant de fixer un prix d’achat, faites le portrait de votre situation :

• Revenus du ménage
• Dépenses mensuelles
• Dettes et paiements existants
• Épargne disponible
• Stabilité des revenus
• Fonds d’urgence
• Autres projets financiers

Le montant qu’un prêteur pourrait accepter de financer n’est pas nécessairement le même que le montant avec lequel vous serez financièrement confortable.

3. Comprendre la mise de fonds

La mise de fonds est la portion du prix d’achat payée avec vos propres ressources. Les exigences varient selon le prix de la propriété, le financement et les règles applicables. Une mise de fonds plus élevée peut réduire le montant à financer, mais il est important de ne pas utiliser toutes ses liquidités et d’oublier les autres frais.

4. Le CELIAPP

Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un régime enregistré destiné aux personnes admissibles qui souhaitent épargner pour l’achat d’une première habitation.

• Les cotisations admissibles peuvent généralement donner droit à une déduction selon les règles applicables.
• Les sommes peuvent être investies dans des placements admissibles.
• Un retrait admissible pour l’achat d’une habitation admissible peut bénéficier du traitement prévu par les règles du régime.
• Des plafonds annuels, cumulatifs, conditions d’ouverture et délais s’appliquent.

L’admissibilité, les plafonds et les règles doivent toujours être vérifiés à partir des sources officielles à jour.

5. Le RAP et le REER

Le Régime d’accession à la propriété (RAP) peut permettre, lorsque les conditions sont respectées, d’utiliser certaines sommes provenant d’un REER pour l’achat ou la construction d’une habitation admissible. Des règles de retrait et de remboursement s’appliquent.

Le CELIAPP et le RAP peuvent, dans certaines situations admissibles, faire partie d’une même stratégie. Une analyse personnalisée est utile pour déterminer comment les coordonner.

6. Le CELI dans un projet immobilier

Le CELI peut également servir à accumuler une partie de la mise de fonds ou des frais liés au projet. Sa flexibilité peut être utile, mais les droits de cotisation et les règles applicables doivent être respectés.

7. Les frais à prévoir en plus de la mise de fonds

• Inspection de la propriété
• Évaluation, si applicable
• Frais juridiques ou notariaux
• Droits de mutation (« taxe de bienvenue »)
• Ajustements de taxes et autres frais à la transaction
• Déménagement
• Assurances
• Meubles, électroménagers ou rénovations
• Réserve pour imprévus après l’achat

Les coûts varient selon la propriété, la municipalité et la transaction. Prévoir une marge de sécurité évite d’arriver chez le notaire avec un budget trop serré.

8. Ne pas oublier le fonds d’urgence

Devenir propriétaire signifie aussi assumer des réparations et dépenses imprévues. Idéalement, votre plan ne devrait pas consacrer toutes vos liquidités à la mise de fonds et aux frais de clôture.

9. Préapprobation hypothécaire

Une préapprobation peut aider à mieux comprendre votre capacité d’emprunt et à structurer vos recherches. Elle ne remplace toutefois pas l’approbation finale du financement pour une propriété précise.

10. Exemple de parcours d’épargne

Exemple éducatif : une personne qui prévoit acheter dans quelques années pourrait répartir son épargne entre un CELIAPP et d’autres comptes selon son admissibilité, ses droits disponibles, son horizon et sa tolérance au risque. À mesure que la date d’achat approche, la stratégie de placement peut devoir être réévaluée afin de tenir compte du besoin de préserver les sommes nécessaires.

12. Questions à poser avant l’achat

• Quelle stratégie d’épargne est la plus adaptée à mon échéancier ?
• Comment coordonner CELIAPP, REER/RAP et CELI ?
• Combien dois-je conserver comme fonds d’urgence après l’achat ?
• Quel niveau de paiement hypothécaire est confortable dans mon budget ?
• Comment protéger mon revenu et mon hypothèque après l’achat ?

13. Après l’achat : revoir votre protection financière

L’achat d’une propriété modifie souvent vos obligations financières. C’est un bon moment pour revoir votre budget, votre fonds d’urgence, vos assurances et vos objectifs d’épargne.

• Protection en cas de décès
• Protection du revenu en cas d’invalidité
• Impact financier d’une maladie grave
• Bénéficiaires et documents importants
• Nouvelle capacité d’épargne après les paiements liés à la propriété

15. Prochaine étape

Commencez par établir votre budget, votre date cible et le montant déjà épargné. Vérifiez ensuite les régimes auxquels vous êtes admissible et bâtissez une stratégie cohérente avec votre échéancier.